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【央视新闻客户端】
禁止大型投资机构购买独栋住宅 ，在华盛顿达成了罕见的两党共识 。不少住房维权人士将疫情后房价飙升归咎于华尔街机构大肆囤房 。如今，随着特朗普总统发布行政令 、参议院推进相关法案 ，这一禁令或将很快落地。但多位经济学家指出 ，该举措对平抑房价效果有限，反而可能减少独栋住宅租赁供给，让无力购房者的选择更少 。
法案核心内容
上月 ，参议院以89 票赞成 、10 票反对通过一项旨在提升住房可负担性的法案 ，众议院今年早些时候已通过版本更窄的同类法案 。参议院版本由共和党参议员蒂姆?斯科特与民主党参议员伊丽莎白?沃伦联合推动，目标是刺激住房建设、降低房价。
法案核心条款：禁止持有 350 套及以上独栋住宅的大型机构投资者 ，再购入新的独栋住宅 。
实际效果存疑：难降房价 ，或伤租客
1． 机构投资者占比极低，非房价主因
机构投资者仅持有美国极小部分独栋住宅存量：
美国 9200 万套独栋住宅中 ，仅 0.7% 由持有 350 套以上房产的机构投资者持有（约翰?伯恩斯研究咨询公司数据） 。
绝大多数投资性房产属于小型房东：持有不到 10 套房产的 “夫妻店” 投资者占比最高（房产情报公司 Cotality 数据）。
“机构投资者只是方便的替罪羊 ，并未触及核心问题。 ” 租赁住房经济学家杰伊?帕森斯直言 。
2． 房源或流向小房东，非首次购房者
Redfin 首席经济学家达里尔?费尔韦瑟指出：大型投资者抛售的房源 ，大概率会被小型投资者接手 ，而非首次购房者 。
“首次购房者占比下滑，并非因为大型机构 ，而是因为买房实在太贵了。 ” 她补充道 。
机构投资者如何影响房价？
2008 年后：黑石等私募股权公司低价抄底数千套独栋住宅 ，转为租赁房源 。
疫情后：利率创历史新低，楼市火爆 、竞价激烈，机构投资者同步加速囤房。
核心矛盾：美国楼市存在数百万套住房缺口 。供给极度稀缺下 ，任何新增竞争都会推高房价 。
美国政府问责局 2024 年报告称 ，金融危机后机构投资者或助推房价与租金上涨，但难以确凿证明。
区域差异明显 ，并非简单正相关
机构投资者购房集中度城市排名（Realtor.com数据）：
亚特兰大（全美最高）
孟菲斯
达拉斯
休斯顿
凤凰城
但房价涨幅与机构活跃度并不完全匹配：
亚特兰大 、达拉斯：疫情后房价涨幅高于全美均值
孟菲斯：房价涨幅低于全美均值（Zillow 房价指数）
多数住房经济学家认为 ，房价上涨主因是超低房贷利率、长期建房不足 、首次购房者集中入市（房地美 2022 年 6 月报告） 。该报告明确：“投资者并未列入房价上涨的核心驱动因素” 。
大型机构已转为净卖家
机构投资者正主动撤离独栋住宅市场：
黑石数据：2022 年至今，机构独栋住宅收购量暴跌超 90%。
住房数据公司 Parcl Labs：包括黑石在内的大型房企 ，近年已从净买入转为净卖出 。
机构抛售房源已占部分城市挂牌量近20%；亚特兰大市场 ，机构卖出两套才买入一套 。
法案隐忧：挤压租客生存空间
反对该法案的经济学家帕森斯警告：
禁令会将无首付储蓄 、信用评分较低的租客排除在独栋住宅社区之外。
这类社区通常更安全、学区更好，限制供给会迫使租客回流公寓楼 ，推高整体租金。
“租客也是人 ，他们和购房者有同样的需求 —— 办儿童生日派对、家庭聚餐 、拥有后院 。认为这些福利只属于房主，是非常倒退的观念 。 ” 帕森斯说。
官方表态
参议院银行委员会发言人对 CNN 表示：
“参议院刚通过 30 年来最大规模住房供给法案 ，旨在增建住房 、降低成本 ，让更多家庭而非巨头企业拥有住房 。国会应让家庭更易首次购房，让掠夺性房东更难囤房抬价 。 ”
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